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Sie befinden sich hier : Rechtsgebiete » Miet- und Pachtrecht » Keine Pflicht zu Schönheitsreparaturen bei Auszug: isolierte Endrenovierungsklausel unwirksam

zum Urteil des BGH vom 12.09.2007 - VIII ZR 316/06


Erneut hat der Bundesgerichtshof bei den sog. „Schönheitsreparaturen“ die Rechte der Mieter gestärkt und inzwischen auch die isolierte Endrenovierungsklausel in Formularmietverträgen für unwirksam beurteilt, nachdem zuvor bereits in mehreren Entscheidungen die starre Fristenregelung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gekippt worden ist.

Der für Wohnraummietrecht zuständige VIII Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hatte über eine vom Landgericht Bremen zugelassene Revision zu entscheiden, der folgender Sachverhalt zu Grunde lag: Die Kläger waren Mieter der Beklagte Vermieter einer Wohnung in Bremen. Der schriftliche Formularmietvertrag enthielt folgenden Regelung: „Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gemäß Anlage zurückzugeben“. In der Anlage zum Mietvertrag war unter Ziffer 10 folgender Passus vereinbart: „Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Raufaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen.“ Unter Anderem haben die Kläger mit ihrer Feststellungsklage begehrt, dass die Regelung unter Ziffer 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der Folge, dass sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet seien. Das Amtsgericht Bremen hat die Klage als unzulässig abgewiesen. Das Landgericht Bremen hat die Berufung hiergegen zurückgewiesen, eine Revision aber zugelassen. Letztinstanzlich hat der BGH dem klägerischen Feststellungsbegehren zum Erfolg verholfen. Nach Auffassung des BGH stellt die Regelung unter Ziffer 10 der Anlage zum Mietvertrag eine unangemessene Benachteiligung zu Lasten der Mieter im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, da eine Renovierungspflicht unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Mietwohnung bestehe. Denn der durchschnittliche Mieter müsse die Regelung dahingehend verstehen, dass er die Wohnung in jedem Fall vor seinem Auszug renovieren müsse, unabhängig davon, wie lange die Mietwohnung genutzt wurde und in welchem Zustand sich diese bei Auszug befand.

Mit dieser Entscheidung hat der BGH seine bisherige Rechtssprechung weiter gefestigt, wonach die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen der Mietpartei durch Vertragsklauseln nur dann wirksam auferlegt werden kann, wenn sich diese Verpflichtung der Mieter auch am tatsächlichen Abnutzungszustand orientiert.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes dürfte zur Folge haben, dass erneut eine Vielzahl von Mietverträgen hinsichtlich der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen als unwirksam anzusehen sind. Wir empfählen Mietern wie auch Vermietern, die jeweiligen Klauselkombinationen ihrer Mietverträge einer Überprüfung zu unterziehen.




Dieser Beitrag gibt die rechtliche Situation nur allgemein und verkürzt wieder. Er erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und ersetzt die individuelle Beratung im konkreten Einzelfall nicht. Jegliche Haftung wird trotz sorgfältiger Bearbeitung ausgeschlossen.


Wir beraten und vertreten Sie gerne bei Fragen des Mietrechts.


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